Überlange Annahmefrist in Immobilienkaufverträgen
Beim Kauf von Eigentumswohnungen ist es nicht unüblich, dass der Käufer zunächst einseitig ein notariell beurkundetes Kaufangebot abgibt und der Bauträger sich die Möglichkeit vorbehält, dieses Angebot innerhalb einer bestimmten Frist anzunehmen. Hintergrund ist, dass der Bauträger in dieser Frist die Kreditwürdigkeit des Kunden prüfen möchte. Oft genug werden diese Annahmefristen durch die Bauträger aber auch dazu genutzt, für die betreffende Immobilie noch nach anderen Käufern zu suchen, die ggf. höhere Kaufpreise bezahlen. Aus diesem Grunde war zuletzt die Tendenz festzustellen, dass sich Bauträger überlange Annahmefristen in Verträgen vorbehalten um so einen maximalen Gewinn abschöpfen zu können. In seiner Entscheidung vom 11.06.2010, Az.: V ZR 85/09 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine ausbedungene Annahmefrist von 4 Monaten und 26 Tagen ab Abgabe des notariellen Kaufangebotes unangemessen lang ist. Der Eingang der Annahmeerklärung nach erfolgter Bonitätsprüfung sei regelmäßig nach 4 Wochen zu erwarten, § 147 Absatz 2 BGB, die Vertragsklausel deshalb gemäß § 308 Nr. 1 BGB überlang und damit unwirksam.
Da eine verspätete Annahme gemäß § 150 Absatz 1 BGB als neues Angebot gilt, war vorliegend der Kaufvertrag insgesamt nicht zustande gekommen. Der Käufer konnte den entrichteten Kaufpreis zurück verlangen.
Ob die 4 Wochen Grenze auch auf Bauträgerverträge Anwendung findet hat der BGH nicht entschieden, dürfte aber angesichts der gleichartigen Interessenlagen anzunehmen sein.
Mängelbeseitigungskosten
Einschätzungsrisiko des AG für angebotene Mängelbeseitigung
Bietet der Auftragnehmer dem Auftraggeber Mängelbeseitigungsarbeiten an und werden diese durch den Auftraggeber in der Annahme abgelehnt, die angebotene Mängelbeseitigung sei untauglich, so trägt der Auftraggeber das Risiko, dass seine Einschätzung zutreffend ist. In dem vom BGH am 22.07.2010, Az.: VII ZR 117/08, entschiedenen Fall hat der Unternehmer seinen um die einfachen Mängelbeseitigungskosten gekürzten Werklohn eingeklagt, nachdem der Besteller eine von ihm angebotene Mängelbeseitigungsmaßnahme abgelehnt hat. Das die angebotene Mängelbeseitigungsmaßnahme tauglich war, hat sich erst durch eine sachverständige Begutachtung im Prozess herausgestellt. Nachdem das OLG Koblenz dem AN die Vergütung nur Zug um Zug gegen Beseitigung des Mangels zugesprochen hat, hat der BGH dem AN die geltend gemachte Vergütung bedingungslos zugesprochen, da sich der AG in Annahmeverzug im Hinblick auf die Mängelbeseitigung befinde. Das der AG, möglicherweise unverschuldet, nicht erkannt hat, dass der AN eine taugliche Sanierung angeboten hat, lässt einen Annahmeverzug nicht entfallen, da die §§ 293 ff BGB ein diesbezügliches Verschulden nicht voraussetzen. Das Risiko einer Fehlbeurteilung trägt vorliegend der AG.
Fazit: Solange keine Gewissheit über die Untauglichkeit einer Mängelbeseitigungsmaßnahme besteht, z.B. durch ein eingeholtes Gutachten in einem gerichtlichen Beweissicherungsverfahren, sollten dem AN keine Vorgaben gemacht werden. Der AN bleibt für den Erfolg der angebotenen Mängelbeseitigung verantwortlich.
Mängelbeseitigung
Wann kann ich als Unternehmer Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung geltend machen?
Ein in der Praxis häufig anzutreffendes Problem besteht darin, dass der Auftraggeber wegen eines Mangels Beseitigung verlangt und zur Beseitigung des eigentlichen Mangels zusätzliche Leistungen auszuführen sind, die häufig teuerer als die Beseitigung des Mangels selbst sind. So müsste z.B. zur Nachbesserung eines, nicht in der vereinbarten Stärke ausgeführten Fußbodenestrichs vorher der Fußbodenbelag und etwa aufstehende Möbel entfernt und später neu wieder aufgebracht werden.
In dieser Situation wird der Auftragnehmer regelmäßig einwenden, dass die Mängelbeseitigung einen unverhältnismäßigen Aufwand verursachen würde und deshalb nicht geschuldet ist. Ist der Einwand berechtigt, kann der Auftraggeber nur noch Minderung, Rücktritt oder Schadenersatz verlangen, soweit die weiteren hierfür erforderlichen Voraussetzungen vorliegen. Ob er mit diesem Einwand Erfolg hat, hängt regelmäßig, von der Bewertung des Interesses des Bestellers an einer Mängelbeseitigung ab. Dabei stellt der Grad des Verschuldens des Unternehmers nur ein Bewertungskriterium unter mehreren dar. So entschied der Bundesgerichtshof, dass eine Mängelbeseitigung selbst dann unverhältnismäßig sein kann, wenn der Unternehmer den Mangel vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat, BGH-Beschluss vom 16.04.2009, Az: VII ZR 177/07.
Entscheidendes Kriterium ist und bleibt damit die Frage, ob der Mangel für den Bauherrn zu einer geminderten Qualität des Werkes führt, was in jedem Falle zu bejahen ist, wenn ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Bautechnik vorliegt. Eine Qualitätsminderung kann sich aber auch aus einer eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit ergeben, oder aus einer verringerten Haltbarkeit des Werkes.
Vergütung für auftragslos erbrachte Leistungen
Immer wieder kommt es zwischen den Bauparteien zum Streit darüber, ob eine auftragslos erbrachte Leistung zu vergüten ist oder nicht. Die Voraussetzungen regelt § 2 Nr.8 Absatz 2 VOB/B. Eine Vergütungsanspruch besteht nach dieser Vorschrift unter anderem dann, wenn die erbrachte Leistung für die Erfüllung des Vertrages notwendig war und dem mutmaßlichen Willen des AG entsprach. Nicht selten vertritt der Auftraggeber den Standpunkt, dass die zusätzlich abgerechnete Leistung bereits Gegenstand des ursprünglich vereinbarten Bausolls war. In diesem Fall, so das Oberlandesgericht Schleswig in einem Urteil vom 29.06.2010, Az. 3 U 92/09, sei regelmäßig von einer Notwendigkeit der Leistungserbringung, die dem mutmaßlichen Willen des Auftraggebers auch entspricht auszugehen. Letztlich bringe der AG mit dieser Erklärung zum Ausdruck, dass die Leistung an sich für den Eintritt des geschuldeten Erfolges auch erbracht werden musste. Auf die Kenntnis des AG, dass die Leistung einen zusätzlichen Vergütungsanspruch rechtfertigt kommt es dagegen nicht an.