Weißanstrichklauseln jetzt auch bei Endrenovierung
Mit Beschluss vom 14.12.2010, Az.: VIII ZR 198/10 = NJW 2011, Seite 514 hat der BGH klar gestellt, dass die formularmäßige Vereinbarung, demnach Decken, Fenster und Türen bei Auszug weiß zu streichen sind, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand hält. Die im Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe beziehe sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaube es dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe (weiß) zum Zeitpunkt der Rückgabe, schränke die Gestaltungsfreiheit des Mieters auch während des laufenden Mietverhältnisses aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt sei und deshalb den Mieter unangemessen benachteilige.
Praxishinweis:
Mietvertragsformulare sind anhand dieses Urteiles zu überprüfen. Wirksam bleibt die Verpflichtung, Decken und Wände der Mieträume in „neutralen“ Farbtönen gestrichen bei Beendigung des Mietverhältnisses zurück zu geben. Die Entscheidung erging zum Wohnraummietrecht.
RA Andreas Reihlen
im März 2011
Aufrechnung/Zurückbehaltung im Gewerberaummietrech
Mit Urteil vom 15.12.2010, Az.: XII ZR 132/09 = NJW 2011, S. 514/515 bestätigt der BGH, dass bei einem Gewerberaummietvertrag die Klausel, demnach die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes auf Fälle unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Gegenforderungen beschränkt wird, der Inhaltskontrolle Stand hält. Zudem rechtfertige ein Mangel, nur für die Zeiträume eine Minderung des Mietzinses, in der die Gebrauchstauglichkeit tatsächlich kraft Gesetztes herabgesetzt sei. Die hier streitgegenständliche Raumüberhitzung wurde durch den Mieter zur Minderung auch in der kalten Jahreszeit herangezogen.
Praxishinweis
Vertragsformulare für Gewerberaummietverhältnisse sollten eine einschränkende Regelung in obigem Sinne enthalten. Auch wenn das Gebäude einen Baumangel aufweist, rechtfertigt dies nur dann zur Minderung, wenn der Mieter hiervon konkret betroffen ist. Tut der Vermieter nichts zur Beseitigung des Mangels, rechtfertigt dies gleichwohl keine Minderung, wenn der Gebrauch nicht beeinträchtigt ist.
RA Andreas Reihlen
im März 2011
Unberechtigte Forderungen können kosten !
Für die außergerichtliche Tätigkeit des Rechtsanwalts entsteht die sogenannte Geschäftsgebühr. Ist der Mandant Gläubiger einer Forderung, so ist anerkannt, dass er auch die außergerichtlich aufgewandten Rechtsanwaltskosten erstattet bekommt, wenn sich der Schuldner zum Zeitpunkt der Beauftragung des Anwalts in Zahlungsverzug befand. Es stellt sich die Frage, ob der zu unrecht in Anspruch genommene Schuldner ebenfalls Erstattung seiner Anwaltskosten verlangen kann, die zur Prüfung und Zurückweisung des (unberechtigten) Anspruchs entstanden sind. Anerkannt ist, dass dem Gläubiger der unberechtigten Forderung ein Verschulden vorzuwerfen sein muss. Dies soll unter Umständen der Fall sein, wenn ein Hausverwalter auf die Durchsetzung einer unwirksam vereinbarten Schönheitsreparatur besteht, obwohl er durch den Mieter auf die (zutreffende) Klauselunwirksamkeit hingewiesen wurde.
Praxishinweis:
Zweifel an der Wirksamkeit von Vertragsklauseln sollten durch den eigenen Rechtsbeistand geprüft und beurteilt werden. Es gehört regelmäßig nicht zu den Pflichten eines Haus/- Wohnungsverwalters, die rechtliche Wirksamkeit von Formularvertragsklauseln mit Haftungsfolge zu beurteilen.
RA Andreas Reihlen
im März 2011
Gartenpflege - Rechte von Vermieter und Mieter
In der Regel ist die Gartenpflege Sache des Vermieters. Die hierzu aufzuwendenden Kosten können, bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag, mit der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter anteilig umgelegt werden. Wenn im Mietvertrag dem Mieter die Gartenpflege als vertragliche Nebenpflicht auferlegt wurde, dann kann der Vermieter nicht mehr ohne weiteres den Garten gegen den Willen des Mieters nach seinen Vorstellungen gestalten. Vielmehr ist dies nur noch dann zulässig, wenn der Mieter die Gartenpflege nicht wie im Mietvertrag vereinbart ausführt. Hält er sich an die Vereinbarungen hat der Vermieter nicht das Recht, ihm die Gartenpflege einseitig wieder zu entziehen, vrgl. Urteil LG Köln vom 21.10.2010, Az.: 1 S 119/09 = IMR 2011, 54
RA Reihlen
im März 2011
Muß der Vermieter die Mietschuldenfreiheit [29 KB] bescheinigen?